City Smarts: Density 2.0

Do you know that Hong Kong is a city in possession of the largest proportion of country parks in the world?  In view of Hong Kong’s severe housing problems and the great demand for ‘boarding’ the first flat purchase, it is about time to review Hong Kong’s land uses, including the country parks, and to re-think and re-invent the extreme density of the city.

The success of Hong Kong is, undoubtedly, a legend. Despite the fragmented and hilly landscape, limited natural resources and a very high population density, Hong Kong has managed to become one of the most livable cities in the world and a renowned metropolis in the region. This relies heavily on its smart citizens, designers, professionals and practitioners in the building and real estate industry. Equipped with fast, efficient and flexible abilities, Hong Kongers are very good at “improvising” according to the actual situations and constraints. These wisdom, experience and culture, collectively named as “City Smarts”, may point ways to solve some of the current problems, and help Hong Kong to become a more appreciative, positive and inclusive society. These “City Smarts” may also be shared with other cities facing similar challenges of land shortage while striving to achieve quality living and high environmental sustainability.

城市執生 :「留得青山在」的傳奇

「留得青山在」有多重意義。
你知道嗎? 香港是擁有全球最大郊野公園比例的城市，這片青山的存在絕對是一個傳奇，正值香港面對嚴峻的住房、「上車」問題，現在可能是很好的時機，全盤審視這青山存在的過去和現在，並且計劃它的未來。除了實體的青山，「留得青山在」還包含了兩個抽象的概念:「留得青山在」的下一句是「不怕沒柴燒」，這不就是全球在關注的「可持續性」，人與地球共生的問題嗎? 除了人類繁衍延續外，「留得青山在」也包含了精神文化的傳承，歷史的偶然讓香港延續了一些故有的中國傳統，也長出了自己獨有的文化、「執生」的生存之道。

「執生」，一個很地道的香港詞語，代表隨機應變、靈活變通、靠自我能力滿足生存與發展的需要。香港地少人多，土地零碎多山，資源貧乏，如何能成為一個世界舉足輕重的大都會? 如何能在超高的密度下成為世界其中一個最宜居的城市? 這一切都有賴香港人、建築地產從業、設計師們「執生」的能力。這個主題正好讓我們重拾這被遺忘了的智慧，從中找到面對未來的方向，並通過對自身文化的認同和欣賞而變得更團結，以更正面、更包容的態度，克服未來的種種挑戰。總結下來的「城市執生」經驗，更可與面對同樣問題的城市分享，將香港人的智慧發揚光大!

我是香港人

有學者認為香港之所以可以生活得如此高密度，與華人的習性不無關係，華人不僅適應擠迫的環境能力特別高，甚至對集居的生活好像有著先天的偏好。早在一個世紀之前，在居華的美國人亞瑟．亨．史密斯眼中︰

「西方人喜歡住獨間獨戶的房子，既通風又不受打擾。中國人對是否通風和不受干擾並不在乎；即使他們有這樣的條件，似乎也不覺得有什麼好。中國的城市周圍無計劃地建有許多小村落，換言之，大家都擠在一起，好像是由於地價太昂貴；而恰恰是由於擠在一起才抬高了地價，正像在城裏一樣。」

故不論這種調子有多少主觀成份在裏頭，香港人日常生活的某些表現，的確讓人聯想到是否跟我們的高密度相關。是那非耶，由讀者自行判斷。

壓縮了的空間感、私隱

香港人的私人空間領域(Personal bubble)是特別小的，除了在高尚的餐飲場所外，香港人都接受「搭檯」，即在餐廳用餐時與陌生人分坐一檯，有時一張只能坐下四人的「卡位」，幾個互不相識的人便緊緊的靠在一起用膳，要是其中兩個是一對情侶、同事或朋友，更會高談起自家的私事，男友送了她甚麼生日禮物，誰的上司如何不對，總之就是旁若無人，無所不談。在巴士、小巴車廂內，打開喉嚨大聲講電話，把家裏、朋友間的私事和全車人分享，更是司空見慣的事。

高效率、缺乏耐性和閒情

香港人生活的環境都是填得滿滿的，生活的日程同樣是排密了的、「炒盡」了的。每天由起床到睡眠的每一刻，眼前都充斥著不同的資訊，觀感都受著不停的剌激，看電影不容半分鐘的靜止，每一格畫面都要充滿著觀能剌激，不能有冷場的出現；看報章雜誌，要色彩斑斕，新聞奇情曲折；去旅行要早機去、晚機返，行程緊湊，節目精彩。所有要時間和耐性去細味的，含蓄的、低調的、隱約的東西，大部份的香港人都不會欣賞，更何況是生活中、環境中的「留白」。要是你花幾年時間閒在家中進修、看書、創作，人們便會說你不務正業，無所事事；要是你有一個大廳，不放滿家具擺設，就覺得這屋大而無盪；要是書報打開全是文字，就會覺得無聊乏味；要是一個周末或假期，留在家中不出街或外遊，就覺得虛度了。總之，香港人就是不能停下來，不能留空。

香港人欠缺閒情和耐性的一面不只在香港可以見到，就是移居外地的香港人，不少都未能擺脫港式的生活節奏和價值觀，買了帶花園的平房，起初滿心歡喜，但不上半年，便厭惡打理那生命力強勁的青草，把一片綠油油的後花園，舖上一張不用打理的混凝土硬地毯。

香港人效率高，生活節奏快，凡事都比較心急和欠缺耐性，不但走路快、說話快，在許多生活瑣事上，也是刻不容緩的。香港人一進電梯便馬上按關門的按鈕，一到達便想盡快離開，故此香港訂製電梯時，一般都會要求加設預早開門的功能，即電梯還未完全停泊在指定的樓層前，便偷步開門，好讓內裏的乘客盡早離開，香港人總是嫌電梯門關得太慢，但在武漢，電梯門關得快倒過來會給人投訴呢。香港人的心急和效率也可在下機的一刻體會到，雖然近年已有所改善，但我們仍不時可以見到心急的香港人不等飛機完全停定便衝著拿手提行李，步出香港機場，過關快，行李出得快，香港的效率都表露無遺，我也在這一刻感到自己是真的回家了。

即是在享受美食時，不管是經營餐館的或是客人，一般都追求效率。從進入餐館的一刻，便要求點菜快、出菜快，連結賬也要快，不夠快的便是服務不好。為了「番枱」更快，個別食肆，更會安排食客在店外等候時，先看餐牌，甚至為客人「落單」，好讓客人一入座便馬上可以進食，在繁忙的時候，客人一般都會「識做地」吃完便走，不會在位子上待得太久。

靈活、多元

要盡用有限的土地、資源、時間，適應不停改變的外為環境，香港人一般都是非常靈活的，或俗稱為「轉數快」。香港人的守紀律，也是選擇性的，就好像過馬路時，一般香港人都會遵守交通燈號，但要是紅燈不可過路時而未有車輛駛近，那麼大部份的香港人都會起步，不會等待綠燈的出現。同樣地，由於地方不足，香港人隨時準備為環境度身剪裁一些特別的設計。房間深度不足時，香港人都會訂製一些比正常尺寸小的傢俱，如不足六呎長的床，不足二呎深的衣櫃，一半在地一半在窗台上的床或書檯。建築物平面佈置有困難時，訂製特別的電梯以適應特小或不方正的電梯井，電梯門可以下層在前，上層在側面，雖然沒有確切的數據，但一位資深的電梯公司高層便告訴我，香港是全球訂製最多不標準電梯的地方。

香港高密度的成因

決策下的高密度

早期的香港，以轉口貿易為主要經濟支柱，發展集中在沿岸一帶、接近碼頭的平地是可以理解的，但在此時期，即使登山困難，仍有不少英人選擇在山腰甚至山頂居住，促生了香港的第一種公共交通工具­—山頂纜車，足以證明香港的山勢雖然陡峭，但不至於不能使用。但隨著土地價格日高，香港的發展並未有像全球許多國家般，蔓生至香港的每一個角落，主要還是英國殖民政府的決策。

保留如此大片的綠地，與香港早期的政治問題不無關係，由於香港早期與大陸脫離，沒有一般城市的外圍綠帶作為後盾，不得不自行解決供水問題。香港開埠早期，人口不太多，尚可倚賴在溪澗或開井取水，但隨著人口日增，加上分佈極不平均，在人口稠密地區的水井容易受到污染，成為疾病的泉源，故不得不在人口重區附近，設置集水區及水塘，收集天然雨水，自1863年薄扶林水塘的落成，自今已先後興建了十七個水塘，當中兩個更是在海中興建。雖然自1965年後，香港已向中國大陸購買東江水，天然收集回來的食水如今只佔總供水量的三成，但香港的集水區仍佔香港土地的三分之一。

今天不少西方國家意識到高密度發展帶來的種種效益，爭相來港取經，但筆者深信這不是早期的英殖民政府集中在某些區域發展的出發點，更不是純粹來自香港的地理環境。舉個例子，香港政府管理的市區公共空間由1969年的545公頃擢升至2002年的1,915公頃，便足以證明政府是有能力開發更多的土地以舒緩擠迫的都市環境。

早期，英國侵佔香港，出發點主要是為了鞏固海上貿易，而非為了殖民或擴大帝國版圖，英國對所有殖民地，都要求當地政府經濟獨立，不會對殖民地作出任何經濟上的補貼，為了鼓吹貿易，奉行了「自由港」的政策，地方政府不得對出入口貨物徵稅。在此大環境下，香港殖民政府的政策，都是傾向於維護商人的，為他們製造一個高效率的營商環境，由於香港欠缺天然資源，亦沒有足夠的耕地發展農業，又不容易對當時勢力龎大、權傾朝野的商人徵收較重的利得稅或入息稅，土地便成為了政府其中一項重要的收入來源。英人義律於1841年1月佔領香港後，便馬上宣示了英國皇室對島上土地的擁有權，並急於同年6月14日，將首批三十四幅土地拍賣，較1842年8月正式簽署的南京條約，足足早了一年之多。

賣地不但為殖民地提供了建設的主要經費，更成為了在港商人製造財富的工具。早在香港開埠，George Pottinger曾敍述過當時的情況︰「所有人，包括了長官級及以下的，都竭盡所有資源，參與土地的投機活動。」John Carroll亦觀察到︰「新政府以批地獎賞那些協助政府收回及發展土地的人，土地成為了這些人的財富來源。」這種手段，一直沿用至後期。為維持土地的價格及將土地商品化，政府必需限制土地的供應量，即使日後香港的版圖伸展至九龍及新界，土地的供應大大提高，亦未有改變這一政策。

因此，土地的發展是受到嚴格控制的。擠迫的生活環境及局部超高密度的區域，並非全因為地方急速城市化，而是一種經過細心策劃、人為操作的後果。許多這方面的學者都認為，不同地區的殖民城市都有這樣的共通情況，就如Anthony King指出︰「殖民地的統治階層或上流社會，與原居此地的人民，不論居住的密度，或是生活的方式、條件和質素，都存在著很大的距離。」這種現象，許多時都來自殖民政府的城市規劃政策，早期將洋人與本土居民居住的區域分開，後期則將管治階層與被管治者分開。舉個例子，香港在十九世紀時，Christopher Munn便這樣形容當時華人聚居的地方︰「那擠迫的太平山區，是被蓄意設計成華人的貧民窩，加上原來已是問題重重的上環區(Lower Bazaar)，便變成了臭名遠播、暴力、貧窮、疾病的温床。」

近年的學者Alexander Cuthbert亦指出香港早期的公共房屋政策，也是如出一轍，出發點仍是以最高的經濟利益、最低的政府投入作為大前題，在最便宜的土地上，建出最高密度的居所。學者Michelle Huang提出︰「香港政府一如過往，限制了城市空間的自由運作，以便從城市發展中取利，製造了香港市區許多密度的重區，通過壓縮市民日常的生活空間，為華麗的辦公大樓、酒店，提供宏偉的城市舞台，中區的摩天大廈、機構的總部，某程度上並非用玻璃和金屬來建造的，而是在大眾市民的生活空間中刻扣而來的。」

香港高密度的歷史和背景

地理環境和人口

香港的土地70%是山，海拔50米以下的低地僅佔了17.8%，但最高的山也不超過海拔1000米；香港多島，共有二百三十多個，香港島、九龍半島、新界己佔了香港土地面積的約83%; 香港的土地是分期增長的︰首20年(1842-1861)只有約78平方公里平方米(應減掉近年填海部份)的香港島，隨後的40年(1861-1898)擴展至九龍界限街以南的半島，面積約為47平方米(今天為77.5平方米)，再擴展至今天包括了新界的版圖，總面積約為1000多平方公里。移山填海是香港開闢平地的主要方法，歷次的填海，分期為香港增加了67平方公里的土地，佔香港土地的6%; 香港不少土地是通過夷平丘陵而來的，如銅鑼灣的利園山(前渣甸山)、灣仔的摩利臣山、紅磡的大環山等。

英國於1941年佔領香港時，香港的人口約有1萬5千人。香港擴展至九龍前，香港人口已增至13萬人，人口密度約為每平方公里1,600人。到了十九世紀末，香港人口已倍增至26.3萬人。雖然與此同時香港的版圖已擴展至新界，但人口的分佈並不平均，在1897年，位於港島西部北岸的維多利亞城，人口便有16萬，佔總人口的69%[ii]，華人區的擠迫情況更甚。第二次世界大戰的爆發，使香港由原來於1941年的163萬人驟降至60萬人。

戰爭結束後，在短短的五年間(1945至 1950年)，大量移民擁入，香港的人口由60萬大幅回升至210萬，再由六十年代的300萬人，以每十年約100萬人的增長速度，增至千禧年的670萬人，近年香港人口的增長速度已有下降趨勢，在2000年至2005年期間，年增長率約為0.8%。

英國於1941年佔領香港時，香港的人口約有1萬5千人。香港擴展至九龍前，香港人口已增至13萬人，人口密度約為每平方公里1,600人。到了十九世紀末，香港人口已倍增至26.3萬人。雖然與此同時香港的版圖已擴展至新界，但人口的分佈並不平均，在1897年，位於港島西部北岸的維多利亞城，人口便有16萬，佔總人口的69%[i]，華人區的擠迫情況更甚。第二次世界大戰的爆發，使香港由原來於1941年的163萬人驟降至60萬人。

戰爭結束後，在短短的五年間(1945至 1950年)，大量移民擁入，香港的人口由60萬大幅回升至210萬，再由六十年代的300萬人，以每十年約100萬人的增長速度，增至千禧年的670萬人，近年香港人口的增長速度已有下降趨勢，在2000年至2005年期間，年增長率約為0.8%。

密度的歷史

香港開埠初期，英政府將砵甸乍街以西撥為華人區，以免與高尚的洋人混雜，在這華人區內，居住密度或建築物密度基本上是沒有任何規管的，長而窄的土地都蓋滿了房子，每層就只有末端向街、寬不過四五米的牆上開窗，中間縱深十多米的部份，被間格成多間不見天日的「板間房」，倚賴間板上的空間通風和板上的玻璃屏透光，一個五十平方米的單元可住上三十多人，居住密度每人只有1至2平方米。到了十九世紀末，香港人口已達25萬，華人區的居住密度約竟達每平方公里24.7萬人。雖然當時政府已逐漸意識到衛生問題日趨嚴重，並聘請了英國的顧問Osbert Chadwick做了詳盡的報告及建議，嘗試進行有關的立法，但最終卻被那些因新法例而利益受損的商人所阻，結果於1894年爆發了著名的大瘟疫，導致過十萬人的死亡。

大瘟疫後，港督羅便臣再於1896年聘請專員做有關的調查及報告，報告指出當時的華人城區(City Blocks) 的人口密度高達每平方公里100至200萬人(九龍城寨為190萬)，政府再不得不對建築密度及衛生環境作出最基本的要求，幾經與商人的周旋，法案終於在1903年通過，建築物不能蓋滿整幅地，要保留部份面積作為空地，樓高不能超個76英呎(約15米)或四層，亦不能超過馬路寬度，覆蓋率(地塊被建築物蓋著的比例)由原來的100 %減為67%，屋後部份面積留作空地，這意味著最高的建築密度(用今天容積率的概念來量度)由原來的4大幅減至2.67，若面向的街不夠寬闊，那密度可能更低。同時，亦要求建築物內的廁所有2平方呎或以上的窗，房間必需有不少於房間面積十分之一的窗子，且不能離窗子超過40呎(12.2米)，故此，建築物的進深不會超過80呎(24.4米)。在這法規下的樓房，一般向街的面寬是15呎，土塊深約5呎，蓋了深約35呎的房子，用7呎高的板間3間房子，每層後方設一廚房開向後面的空地，全幢共用地下的廁所。

到了二十世紀30年代中葉，香港人口已增至近100萬人，隨著英國於1930通過的建築物法案，以及新建築技術的出現，香港於1935年，將有關建築物的條例從原來的公眾健康及建築法例中抽出來，獨立成章，與此同時，增加了在地塊後端留出空地的要求，空地的面積不得少於蓋房面積的一半，並將房間離窗子的距離降至35呎，但卻放寬了建築物的高度至五層或80呎，並可使用「退台式」（高層的平面逐步往上縮少）的方法超出原來與道路寬度掛鈎的限高。

法例沿用至戰後，方被1956年生效的新法例所取締。戰後的香港，面對大量人口擁入的壓力，不得不大肆放寬建築密度，法規不再追隨英國的法律，而是向高樓臨立的美國城市如紐約及芝加哥借鏡。建築物限高度，由原來的五層大幅增至九層，有電梯的更可超越九層，高度由原來等於道路寬度大幅增加至道路寬度的兩倍，上層仍可像以往一樣作「退台式」設計，建築物的體積同時由地塊的大小、朝街面的寬道及道路本身的寬度等因素決定，街道寬度不再是控制密度的關鍵。

此外，新法例容許住宅單元由走廊串起，共用一組或以上的樓梯，住宅一端開窗向外，另一端則可開高窗向走廊，就像日後的公屋或學校的課室一樣，突破了昔日一梯兩戶，前後有窗向外的局限，對於房間離窗深度、窗開向的環境(可以是長窄的天井)都沒有限制。在這寬鬆的法例下，建築物突然變得非常龐大和密集，今天在佐敦道海傍的文華新邨便是這些條例的產物，其容積率(豁除道路面積後)竟達16至18之高，創下全球最高的住宅建築密度。香港最高密度的區域，觀塘新市鎮亦是此時期的產物。

為了保証窗戶開向一個開揚的環境，政府於1959年再次參考英國有關的法例，將窗開向的空間長度與建築物的高度掛鈎。亦因為這種超高密度的建築對四周的街道、交通、社會設施帶來沉重的負荷，在強烈的批評聲中，政府終於在1962年作出修定，引入地積比的概念來控制建築密度，在新法例下，建築物可建的面積較1955年法例下的大至上少了20%。為了舒緩地產商的反對聲音，法例提供了四年的寬限期，要到1966年才正式生效。為了爭取最大的投資回報，地產商爭相在寬限期內發展手上的土地，急速地興建了大量低質素的樓房，亦由於這批樓房在新的建築物條例下，建築面積有減無增，對發展商來說，欠缺重建發展的吸引力，形成今天市區滿佈此時期殘舊不堪的樓房，此情況相信還需要一段相當長的時間方能獲得改善。

今天，許多昔日的建築條例已作出了多次的修定，當中包括了具爭議性、於1987年廢除的「街道投影」計算要求，但市區的建築密度，基本上仍沿用1962年定下來的標準。2003年發生的非典型肺炎SARS，導致298人死亡，又再度使人懷疑現行的建築密度及法規是否有根基性的健康及衛生問題。

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